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一分钟了解二手房如何过户,这里的坑也不少

2019年09月21日 16:19     小编:潜小房     潜江房网     点击:3721

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  对于我们大多数人来说,这辈子和房子打交道的次数用手指头就可以掰出来,但就是这为数不多的几次,投入的是家里一代人甚至几代人血汗钱,所以,在买房这件事上,再怎么慎重都不为过。

  比起新房来说,购买二手房的朋友不仅要和房东、中介斗智斗勇,还要应付冗长繁琐的交易过户手续,光是想想就头疼!

  在这里,小编为大家整理了二手房交易过户全过程手续,一起来看看吧!

  二手房产权调查

  第一步:仔细检查卖方提供的房产证、身份证以及其他证件。

  Tips: 有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远,所以购房者要核实面积,还要看房本面积是否跟房屋实际面积一样,必要时可以亲自或请专业机构测量。其他证件是指出租房产,要查验承租人放弃优先购买的协议。

  第二步:向房屋所在地的房产交易中心查询房屋的产权状况。

  Tips: 如果是共有财产,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

  第三步:查验房屋有无债务负担。

  Tips: 抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息。另外,还需了解的内容有,所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

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  交定金

  一、为什么要交定金?

  为了确保合同的履行,依据法律规定或者双方约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

  二、交定金时,需要了解哪些事宜?

  ①了解定金罚则

  所谓定金罚则,其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方(买方)违约,那么违约方就无权要回定金;如果是收定金的一方(卖方)违约,那么违约方就要双倍返还定金。

  ②签订定金合同

  如果想要定金罚则得以实现,那么定金合同就必须合法且成立。(定金合同必须以书面的形式呈现,口头上的约定是无效的)

  Tips: 购房者还需要落实一些细节之后再交“定金”,比如:所谈的价格包含什么,是单独房子的价格还是包含车位的价格;如果房子有车位且价格包含车位,一定要在定金协议里注明车位号,如果有承诺配送家具家电也许确认并写入协议。

  资金监管

  一、资金监管的作用是什么?

  通过将交易资金进行资金监管,在过户后再进行解冻的流程,可规避卖家的恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险,切实保证了交易的安全。

  二、在什么情况下需要资金监管?

  在上海,是否做资金监管,是根据个人情况而定的,若交易房屋仍有按揭,需要赎楼的情况下,需要进行资金监管。

  三、二手房买卖资金监管需要走哪些流程?

  1. 签约

  买卖双方、银行、三房签署一个监管合同。

  2. 付房款

  买房人将房款存入银行指定专用账户。

  3. 过户

  买卖双方到房管办事大厅,办理房屋过户登记。

  4. 解冻

  过户完成后,银行将房款解冻,划入卖房人账户。

  签订买卖合同

  签订合同时,需要注意以下几点:

  一、合同要正规。

  从当地房地产交易管理网上下载二手房买卖的合同范本,在合同范本的基础上做改动。

  二、必须所有产权人到场签字。

  所有产权人都要到场签字,并且核实所有人的身份证,如果有产权所有人不能来签约,则需要求此人出具书面的授权委托。

  三、确保基本信息真实有效。

  核实基本信息,尤其是面积,赠送的面积在“其他条款”中注明。

  四、注意付款方式。

  对付款方式,包括首付款、尾款、付款时间、付款条件、税费谁来承担等做出详细的规定。

  五、明确违约责任

  最好直接定下具体数额的违约金。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

  六、注意合同中有无霸王条款

  注意合同中是否有责任不对等的霸王条款。

  七、保留所有证据

  只要没有过户,房东都有可能毁约。建议一开始就保留所有相关证据,一旦发生纠纷,也有助于维护自身权益。

  赎楼

  一、赎楼是什么意思?

  答:在交易中,如果该二手房屋仍然处在按揭状态,房屋暂时被抵押在银行,那么,要想交易,首先要还清银行贷款,解除抵押,这个过程叫“赎楼”。

  二、如何操作?

  赎楼有三种操作方式:

  1、买家的首付款直接支付卖家在银行的贷款;

  2、买家首付款不足以支付卖家贷款的情况下,需要卖家用自由资金还款;

  3、买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

  办理按揭

  对于买家来说,如果不是一次性付款,还需要到银行做按揭贷款。

  去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

  注销他项权证

  要注意注销该物业的他项权证。

  过户及交税

  一、所需准备的资料

  登记申请书原件、申请人身份证明(买方提供身份证明、结婚证明、户籍证明等不动产管理中心所需材料原件)、房屋不动产权证原件、双方买卖合同原件、双方收付款凭证、契税完税或减免税凭证原件、房屋不动产权证上的房产平面图复印。

  二、二手房过户流程

  在购房者经历了看房、签合同等流程之后,就需要与卖方进行过户了,一般流程是:

  第一步,提出申请

  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

  第二步,付款

  在上海,买方必须在过户前,一次性将钱转入资金监管账户或者卖家账户。若是贷款的买家,必须取得银行审核通过的贷款申请书及贷款合同。

  第三步,缴纳税费

  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  第四步,房屋过户

  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证,需5个工作日。一般这个时候银行会把房款给卖方。

  交房

  交房的时候,注意接收房屋全部的钥匙,检查房屋质量,交接家电,核验水、电、煤气、物业治理等费用是否已经结清,核查维修资金的结算。

  买方支付尾款

  在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

  购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。对于全款的购房者来讲,尾款一般在交房当日支付。

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