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旧改利好!潜江市区的“老破小”到底能不能买?

2021年07月02日 11:06     小编:潜小房          点击:2099

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  “老破小到底能不能买”是一个出现频率很高的问题:

  老破小到底有没有市场,能不能买?

图片来源:潜江新闻网

  “老破小”房如其名,存在着很多缺陷:物业差、环境差、楼龄长、没电梯、户型传统、装修过时……

  但是它同时拥有很高的话题度,是很多考虑购买二手房人士的选择之一,位置好、通勤时间短、性价比高、离学校近、公摊低等都是“老破小”的优势。

  今天我们就来分析一下潜江“老破小”存在的优劣势,给在纠结“老破小能不能买”的朋友提供一些参考。

老破小有一定居住价值

  老旧的二手房虽然有不足,但不能否认其价值。

  01位置好

  由于建设年代较早,目前潜江的老破小大多数都位于潜江中心城区成熟地段,周围的硬件设施配套比较好,不管是交通、商业还是医疗、教育配套都很齐全。由于老房子占据了市中心的位置,优越的地段赋予了老破小比较好的保值性。

  02价格低

  除了生活方便,“老破小”价格通常远低于周边同类型的新房 ,老小区基本上2房的小户型居多,面积段基本集中在70-90㎡之间,整体的总价不会太高。还有一点值得一提,老小区大多以多层为主,得房率较高。

  03物业费便宜

  老破小除了价格便宜,这些老房子往往没有物业费,即使有也很低,相比较如今新房市场上大量1.5元·平/月以上的物业费,“老破小”能省下一笔不少的开销。

  04潜在价值

  “拆迁”和“学区”,也是老破小被认为有价值的两大标准。

  无论政策怎么变,如果遇到拆迁“老破小”依旧排在首位,不过同施教区变化带来的价值一样,都有很多不确定性在,不能作为大部分人买房的直接理由。

老破小已落后于时代 不符合当下主流

  从我们潜江房网二手房网站的日常房源中,我们也能发现:相当大一部分挂牌的二手房,都是我们认知中的“老破小”。

  越来越多的人追求更好的生活环境与品质,选择更优质的资产,会抛掉一些破旧落后的房子。很多人会选择拿老房子置换新房,老破小更是首当其冲。

  在这个快速发展的换房时代,“老破小”这种产品从户型、功能、品质、小区等各种方面已经落后于时代了。

  01年代久远

  这一点非常好理解,老破小之所以叫“老破小”,就是因为有很多是八九十年代甚至更久远的房子,我国建筑水平的更新替代非常快,5年一个新时代。20年甚至更久的老房子,建筑水平有限,建筑的质量往往会不尽如人意。

  年代久远的房子存在着隔音效果不好、墙面地面有裂缝、脱落等现象。一些严重的甚至厨房和厕所还可能漏水渗水。

  这样的小区往往谈不上优质的生活体验,所以如果是选择买房改善的人群,基本不会选择老破小,而目前去化的主流群体就是以改善为主,因此房子面临着难出手甚至贬值的问题。

  02户型不理想

  户型问题也是老小区的通病之一。老房子一般以2室1厅1厨1卫居多,面积并不大。也就是说没有办法做到现在的商品房那样动静分区、干湿分离、私密性好等,而且户型紧凑,餐厅、客厅没有明确的划分,功能性和舒适度很低,无法满足当代人的生活需求。

  03整体品质低

  早年规划的小区基本没有什么配套设施,地下车库、儿童游乐设施、小区中心花园都是不存在的,能有些绿色植被已经算是不错的了。因此老小区都面临着一个“停车难”的问题,就算后期小区内增设停车位,也远远达不到1:1的车位配比。而且老小区物业基本为“0”,要知道“后期居住看物业”这句话不是没有道理的,物业的问题也是房子后期价值的一个重要保障。

图片来源:潜江新闻网

  04贷款年限

  最后就是贷款难的问题。由于房龄老,银行为了规避风险,贷款首付有可能增加,且贷款时间缩短甚至无法贷款。

老破小迎来旧改利好

  细心的人一定会发现,这几年的老旧小区改造,已经被推到了风口浪尖,包括很多的高层会议也多次明确提到老旧小区的改造。

  国务院办公厅在去年7月公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,指出到到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  过去我们听过很多关于老破小被摒弃的言论,似乎除了地段、学位,没有其他值得购买的理由。但随着老旧小区改造的到来,这个局面将会大大改变。

  潜江老小区旧改一直都在进行中,2020年潜江市园林街道办事处47个小区被纳入改造之列,在市委、市政府的领导,市住建系统及多个部门的大力支持下,老旧小区一改脏、乱、差的形象,变得干净美丽,各项基础设施功能逐步完善,极大提升了群众生活的幸福指数。

  近期6月,园林街道办事处水利局农委综合小区、一汽综合、摩托车厂小区、城北小区、印刷厂小区外立面改造项目,已正式启动实施。

  无论是改造水电煤气,还是加装电梯停车场,或者是立面刷新、硬件设施补充,都会明显提升老旧小区的外在形象和居住质量,自然会带动“老破小”估值的提升。

  有地段医疗优势的老破小,在旧改的利好之下,或许会迎来价格的第二春,就算没有地段和学区优势的老破小,也能通过旧改放缓破败和贬值脚步,最重要的是可以提升居住舒适度。

图片来源:潜江新闻网

  但是,凡事都有两面性。

  小区旧改,从另一方面来看,也意味着大拆大建可能会被推迟,想要靠博拆迁来致富的人,这种可能性会越来越小。毕竟很多的老旧小区多数位于寸土寸金的老城区或中心,拆迁成本过于高昂,现在选择用旧改替代棚改,也是为了先行改善民生,但同时也意味着搁置棚改。

  大家要明白,对于目前潜江的发展来说,宁可选择在城南城东建设新城区,也不太情愿来做老社区棚改。

  下一步的潜江,没有大面积拆迁了。而旧改,正在成为实实在在值得大家期待的红利。

  最后,必须要给那些想买老破小,或者正在看老破小的朋友们,几个忠告:

  1、如果你是首套房,用于自住,在预算不多的前提下,想要交通好、学位好、配套好,那么可以考虑购买老破小!除此之外没有好学区的老破小并不建议购买。

  2、楼龄超过30年的老破小还是尽量别买,转手是个大麻烦,需要做好无法出手的心理准备。

  3、家里已经有一套房,并且住得很舒服,但学位却不怎么好的,可以考虑买一套带好学位的老破小给孩子读书,今后再考虑转手。

  4、纯投资的朋友,不太建议买老破小,因为老破小随着楼龄的加长,面临着贬值的问题,对于买房客户还有一个贷款受限的问题,因此转手时周期会很长。

  5、家里有老人和孩子,且是买来自住的,可能也不太适合买老破小,毕竟大多的老破小都没电梯,爬楼太累,然后居住环境也不如新房。

  “老破小”小区,有自身的优势,也有无法规避的缺陷。

  总体来说,小编认为,如果是以自住为目的的刚需,在买不起新小区的前提下,可以考虑购买性价比更高的老二手房小区。如果是以投资为目的的买房者,则不太推荐,毕竟无论是搏拆迁还是施教区的重新划分,都存在着太多的不确定性。

  关于老破小,你觉得有没有购买价值?

  老破小的未来发展会如何?

  为此我们建立了潜江楼市讨论群,给大家提供更方便的交流平台,欢迎大家入群讨论,加入群聊发表自己的看法~

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